Банкротство физических лиц при ипотеке

Есть правило, что при банкротстве единственная квартира всегда остается человеку. Но ипотечная квартира (кроме военной ипотеки) единственное исключение из этого правила. Простыми словами – обычную квартиру оставят, ипотечную продадут. Почему так происходит?

Дело в том, что ипотека – это залог недвижимости. Залог служит гарантией, что банк в любом случае получит либо деньги, либо недвижимость, которую он сможет продать. То есть, квартира фактически привязана к этому кредиту и зависит от него. Поэтому, если с кредитом что-то происходит (например, человек сам перестает по нему платить, кредит списывают при банкротстве и т.д.), то ипотечную квартиру продают.

Разумеется, терять квартиру никому не хочется. Поэтому ниже мы разберем, когда банкротство физических лиц при наличии ипотеки выгодно и при каких условиях квартиру можно спасти, а долги списать.

Проходить банкротство физических лиц с ипотекой выгодно в двух случаях. Первый – если по ипотеке уже начались просрочки. Второй – если вы понимаете, что платить не можете и просрочки вот-вот начнутся.

Почему это выгодно: дело в том, что при просрочках по ипотеке банк в любом случае продаст ипотечную квартиру. То есть, не имеет значения, будет банкротство или нет – вы все равно лишитесь квартиры. Неважно, сколько платежей вы уже внесли, прописаны ли в квартире дети или старики – за просрочки банк ее продаст, причем задешево.

Разберем на примере: допустим, вам дали ипотечный кредит на 5 миллионов. На этот кредит вы купили квартиру за те же 5 миллионов. А банк продает квартиру за 4 миллиона (чтобы ее купили поскорее) и в итоге у человека остается долг по ипотеке в 1 миллион. То есть, стоимость проданной квартиры не перекрывает сам кредит.

При банкротстве все будет по-другому. Ипотечную квартиру тоже продадут, но 80 % денег от продажи уйдут банку, в котором открыта ипотека, 20 % остальным кредиторам, а остаток ипотечного кредита полностью спишут.

В банкротстве квартиру не продадут сразу. Сначала проведут несколько судебных заседаний, соберут собрания кредиторов, утвердят положение о торгах и так далее. Выгода для человека в том, что все это время он может жить в квартире. При необходимости срок до продажи может быть и год, и полтора – разумеется, если это нужно должнику.

Общий вывод такой: если платить ипотеку уже нечем, нужно банкротиться, чтобы не остаться и без квартиры, и с долгом. Если помимо ипотеки есть другие кредиты, их тоже спишут.

Как пройти банкротство и не потерять ипотечную квартиру:

Если по ипотеке остался сравнительно небольшой долг, то человек может погасить его другими кредитами. В этом случае залог снимут и в банкротстве бывшую ипотечную квартиру не продадут (если она является единственным жильем). Разумеется, это непростой способ и самостоятельно так делать категорически нельзя! Все действия обязательно нужно обсуждать совместно с юристом и финансовым управляющим.

Есть несколько вариантов. Если у вас есть другие кредиты кроме ипотеки, и вы не можете платить их все, то платите только ипотеку. Так вы не потеряете квартиру.

Либо можно, как мы и говорили ранее, погасить ипотечный кредит другими кредитами. Обратите внимание – это имеет смысл, если вы гасите весь ипотечный кредит, чтобы прекратить залог. Иначе кредитная нагрузка будет слишком большой.

На первом этапе всегда анализируется ситуация человека. Юрист проверяет всю обстоятельства дела – смотрит общий платеж по всем кредитным договорам, изучает ипотечный договор, остаток платежей по ипотеке, размер дохода, наличие иждивенцев, иное имущество и так далее. То есть, мы заранее выясняем все подводные камни и даем заключение о том, имеет ли смысл проходить банкротство и по какой стратегии будет проводиться дело.

Затем начинается этап подготовки к судебному заседанию. Мы собираем необходимые документы, направляем запросы в госорганы, закрываем возможные риски в ситуации, если они есть. Затем, когда собраны все документы, формируется правовая позиция по делу. Потом мы составляем заявление, делаем копии всех документов, направляем уведомление кредиторам и подаем пакет документов в суд.

На первом заседании суд изучает все документы и вводит одну из процедур – либо реализацию, либо реструктуризацию. Реструктуризацию вводят очень редко, когда у людей большой официальный доход. Тогда вся сумма кредитов замораживается и человек выплачивает ее сам. Но в большинстве дел вводят реализацию.

Реализация – это юридический термин. У него два значения. Первое – название одного из этапов банкротства. Второе значение – продажа имущества банкрота на торгах. «Продажа имущества» может звучать пугающе, но на практике все гораздо оптимистичнее. Разберем этот момент детально:

При банкротстве, помимо ипотечной квартиры, могут продать только дорогое имущество, если оно зарегистрировано в официальных реестрах. Имущество смотрят именно по реестрам. Например: если у человека есть золотые украшения или дорогая бытовая техника, то никто не придет к нему в квартиру и не отберет их. Про них просто никто не узнает, потому что эти вещи нигде не зарегистрированы. А вот если у него есть, к примеру, земельный участок без дома (если этот дом можно признать единственным жильем), то такой участок могут увидеть в реестре и продать.

Продажа ипотечной квартиры происходит на торгах. Их проводит наш финансовый управляющий. Как мы говорили ранее, подготовка к торгам может проводиться долго и все это время человек будет спокойно жить в ипотечной квартире.

Обратите внимание – даже если у вас есть такое имущество, ситуацию все равно нужно разбирать с юристом. Например, формально машину продать можно – но при этом по закону есть способы ее сохранить (когда человек использует ее для работы, когда это жизненная необходимость и так далее).

Когда проходят торги, финансовый управляющий предоставляет судье все завершающие документы и готовит финальный отчет. Затем назначается последнее судебное заседание, на котором все долги полностью списываются.

После банкротства брать кредиты можно. Запрета нет. Это правило относится ко всем кредитам, в том числе, к ипотечным. То есть, ипотеку после банкротства взять можно. У человека есть обязанность только уведомлять о прохождении банкротства при оформлении кредита. Это необходимо делать 5 лет после процедуры, потом сообщать о банкротстве не нужно. Но есть нюансы.

После банкротства физического лица кредитная история фактически обнуляется. Поэтому для одобрения ипотеки ее нужно сформировать заново. Как это сделать: например, сначала можно брать небольшие рассрочки и гасить их в срок. Потом обратиться за кредитной картой и вносить по ней регулярные платежи. Соответственно, кредитный рейтинг будет постепенно повышаться.

Также банки учтут общие требования для ипотеки. Это уровень официального дохода, стаж работы, наличие поручителей, размер первоначального взноса и т.д. Если соблюсти все требования, то шансы на одобрение ипотеки повысятся.

Какая ситуация была раньше: процедура банкротства появилась в 2015 году. О ней почти никто не слышал и за списанием долгов обращались немногие. Поэтому раньше банки могли позволить себе вообще не изучать ситуацию человека и автоматически отказывали в ипотеке после банкротства. Но ситуация кардинально поменялась после пандемии. Тогда множество граждан оказалось в тяжелейшей финансовой ситуации и массово начали списывать кредиты. Уровень банкротств вырос на 84 %. Поэтому банки начали относиться к бывшим банкротам точно так же, как и к остальным заемщикам.